معرفی پاساژداران و موضوع تحقیق

پاساژداران به مالکان و مدیران مراکز خرید (پاساژها و مال‌ها) گفته می‌شود که وظیفه اداره، بهره‌برداری و مدیریت این مجتمع‌های تجاری را برعهده دارند. پرسش اصلی این است که آیا این دسته از کسب‌وکارها را می‌توان در قالب یک «صنعت» طبقه‌بندی کرد یا آنکه بیشتر در زمره اصناف و کسب‌وکارهای تجاری (بخش بازرگانی/خدماتی) قرار می‌گیرند. برای پاسخ، باید به استانداردهای بین‌المللی طبقه‌بندی اقتصادی، تعاریف رایج در دنیا و همچنین وضعیت حقوقی و صنفی پاساژداران در ایران و سایر کشورها نگاهی بیندازیم.

طبقه‌بندی‌های بین‌المللی و صنعت مراکز خرید

بر اساس استانداردهای بین‌المللی طبقه‌بندی اقتصادی، اداره و بهره‌برداری از مراکز خرید و پاساژها جزو بخش خدمات (نه صنعت تولیدی) محسوب می‌شود. به طور مشخص در استاندارد بین‌المللی طبقه‌بندی صنایع (ISIC) سازمان ملل، فعالیت‌هایی مانند اداره و اجاره‌دهی مراکز خرید تحت رده «فعالیت‌های ملکی و مستغلات» دسته‌بندی شده‌اند. برای example، در نسخه چهارم ISIC کد 6810 تحت عنوان «فعالیت‌های ملکی با دارایی خود یا استیجاری» صراحتاً شامل «اجاره و بهره‌برداری از ساختمان‌های غیرمسکونی از جمله سالن‌های نمایشگاهی، انبارهای سلف‌استوریج، مال‌ها و مراکز خرید» است (). این نشان می‌دهد که در طبقه‌بندی رسمی جهانی، پاساژداران به عنوان بخشی از بخش املاک و مستغلات (و به طور کلی‌تر بخش خدمات) شناخته می‌شوند، نه صنعت تولیدی.

از منظر طبقه‌بندی صنعت در آمریکا (NAICS) نیز وضعیت مشابهی حاکم است. کد 531120 NAICS تحت عنوان «اجاره‌دهندگان ساختمان‌های غیرمسکونی» شامل مالکانی می‌شود که فضاهای تجاری را اجاره می‌دهند و خود کسب‌وکارهای داخل آن فضاها را اداره نمی‌کنند (NAICS Code Description). به عبارت دیگر، مالک یک مرکز خرید که فروشگاه‌ها را به خرده‌فروشان اجاره می‌دهد، در این طبقه قرار می‌گیرد. این تأیید می‌کند که طبق استانداردهای اقتصادی، فعالیت پاساژداری یک فعالیت خدماتی/ملکی است. همچنین در سیستم‌های طبقه‌بندی مالی بین‌المللی نظیر GICS (استاندارد جهانی طبقه‌بندی صنایع برای بازارهای مالی)، شرکت‌های مالک و اداره‌کننده مراکز خرید معمولاً در بخش «املاک و مستغلات» و زیرگروه «صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک خرده‌فروشی (Retail REITs)» دسته‌بندی می‌شوند (Global Industry Classification Standard (GICS) - Real Estate Sector). این صندوق‌ها یا شرکت‌ها مالک مراکز خرید و مال‌ها بوده و از اجاره دادن فروشگاه‌ها درآمد کسب می‌کنند که باز هم ماهیت ملکی/خدماتی دارد.

پاساژداران: صنعت مستقل یا صنف تجاری؟

با توجه به موارد بالا، می‌توان گفت پاساژداران از دیدگاه علمی و آماری بخشی از صنعت خدمات و بخش املاک تجاری به شمار می‌آیند، هرچند که کلمه «صنعت» در کاربرد عمومی بیشتر برای صنایع تولیدی به کار می‌رود. در ادبیات کسب‌وکار بین‌المللی، اصطلاح «صنعت مراکز خرید» یا «صنعت مال‌ها» نیز رایج است و این حوزه را به عنوان یک صنعت تخصصی در بخش خرده‌فروشی و املاک می‌شناسند (International Council of Shopping Centers - Wikipedia). برای مثال، شورای بین‌المللی مراکز خرید (ICSC) که یک نهاد جهانی در این حوزه است، از عبارت «Marketplaces Industry» یا همان "صنعت بازارها/مراکز خرید" برای توصیف مجموعه مراکز خرید، مال‌ها و املاک خرده‌فروشی استفاده می‌کند (International Council of Shopping Centers - Wikipedia). این نشان می‌دهد که در سطح بین‌المللی، اداره مراکز خرید به صورت یک صنعت تخصصی دیده می‌شود که نقش آن تسهیل تجارت خرده‌فروشی و ارائه فضایی برای کسب‌وکارهای دیگر است.

با این حال، پاساژداری از نظر ماهیت، یک کسب‌وکار خدماتی/تجاری است. پاساژدار خود معمولاً کالا یا خدمتی به مصرف‌کننده نهایی عرضه نمی‌کند بلکه بستر و فضای لازم را برای خرده‌فروشان و ارائه‌دهندگان خدمات فراهم می‌نماید. به همین دلیل می‌توان گفت پاساژداران در زمره اصناف تجاری نیز قرار می‌گیرند؛ یعنی گروهی از کسب‌وکارها که در حوزه تجارت و خدمات فعالیت دارند و برای ارائه خدمات بهتر به فروشگاه‌ها و مشتریان سازمان‌دهی می‌شوند. بنابراین، پاساژداران ماهیت صنفی-خدماتی دارند، هرچند که به دلیل گستردگی و نقش اقتصادی‌شان می‌توان از صنعت مراکز خرید نیز سخن گفت.

وضعیت پاساژداران در ایران

در ایران نیز مالکان و مدیران مراکز خرید عموماً تحت بخش خدمات و بازرگانی طبقه‌بندی می‌شوند. طبقه‌بندی رسمی فعالیت‌های اقتصادی ایران مبتنی بر ISIC است و فعالیت اداره‌ی مراکز تجاری و اجاره فضاهای آن در بخش «املاک و مستغلات» قرار می‌گیرد (معادل همان کد 6810 ISIC که پیش‌تر ذکر شد) (). از دید آمارهای کلان اقتصادی، درآمد پاساژداران به عنوان فعالیت خدماتی ملکی (اجاره مستغلات تجاری) محسوب می‌شود و در تولید ناخالص داخلی در بخش خدمات سهم دارد نه صنعت کارخانه‌ای.

از منظر تشکیلات صنفی نیز پاساژداران در ایران به شکل اصناف/انجمن‌های صنفی سازمان‌دهی می‌شوند. برای نمونه، در شهر تهران مجموعه‌ای به نام «انجمن صنفی مراکز تجاری شهر تهران» تأسیس شده است که پاساژها و مال‌های بزرگ عضو آن هستند (بهره برداري صحیح و اصولی، زمينه اي براي توسعه مراکز تجاری). این انجمن صنفی بر اساس ماده ۱۳۱ قانون کار و آئین‌نامه‌های مصوب، تشکیل شده و هدف آن هماهنگ‌سازی سیاست‌ها و شیوه عملکرد مراکز خرید، دفاع از حقوق و منافع قانونی مالکان مراکز تجاری و بهبود وضعیت اقتصادی آنان است (بهره برداري صحیح و اصولی، زمينه اي براي توسعه مراکز تجاری). وجود چنین انجمن صنفی‌ای نشان می‌دهد پاساژداران در ایران خود را به صورت یک صنف سازمان‌دهی کرده‌اند تا مسائل مشترک‌شان (از مدیریت گرفته تا آموزش پرسنل، رویدادهای فروش، استانداردهای ساخت و ... (بهره برداري صحیح و اصولی، زمينه اي براي توسعه مراکز تجاری)) را پیگیری کنند. جالب اینکه این انجمن صنفی به مجمع جهانی مراکز خرید (ICSC) نیز پیوسته و ارتباطات بین‌المللی برقرار کرده است (بهره برداري صحیح و اصولی، زمينه اي براي توسعه مراکز تجاری)، که بیانگر به رسمیت‌شناخته‌شدن این صنف در سطح جهانی است. به طور کلی، کسب‌وکار پاساژداری برای فعالیت قانونی در ایران نیازمند دریافت مجوزهای کسب‌وکار تجاری است (مانند پروانه بهره‌برداری تجاری از شهرداری و جواز کسب مرتبط با حوزه املاک تجاری) و تحت نظارت نهادهای صنفی و تجاری فعالیت می‌کند، نه زیرمجموعه وزارت صنایع.

مقایسه‌ای با سایر کشورها

وضعیت پاساژداران در بسیاری از کشورها شباهت زیادی به ایران دارد. در اغلب کشورها، مراکز خرید بزرگ توسط شرکت‌های خصوصی یا صندوق‌های سرمایه‌گذاری اداره می‌شوند که در بخش املاک تجاری و خرده‌فروشی فعال‌اند. برای مثال، در ایالات متحده و کشورهای اروپایی، مالکان مال‌ها معمولاً شرکت‌های توسعه املاک یا امانت‌های سرمایه‌گذاری املاک (REITs) هستند و کسب‌وکارشان به عنوان بخشی از صنعت املاک و خدمات طبقه‌بندی شده است (Global Industry Classification Standard (GICS) - Real Estate Sector). این شرکت‌ها اغلب عضو انجمن‌های صنفی/تجاری مربوطه‌اند؛ در سطح بین‌المللی ICSC و در سطح ملی نهادهایی مانند شورای مراکز خرید در کشورهای مختلف (مثلاً شورای مراکز خرید بریتانیا و غیره) نماینده این صنف هستند. بنابراین رویکرد کلی دنیا این است که پاساژداری یک فعالیت تجاری-خدماتی تخصصی محسوب می‌شود که برای آن ساختارهای صنعتی/صنفی در نظر گرفته شده است.

در برخی کشورها، به ویژه اقتصادهای نوظهور که صنعت مال‌سازی در حال رشد است، حتی بحث از به‌رسمیت شناختن رسمی مراکز خرید به عنوان یک صنعت مستقل مطرح شده است. به عنوان نمونه، در هندوستان گزارش‌هایی منتشر شده که خواهان شناسایی مال‌ها و مراکز خرید به عنوان «صنعت جدید» هستند تا از حمایت‌ها و مشوق‌های دولتی بهره‌مند شوند (Malls Shopping centers_14092023_web). این نشان می‌دهد که اهمیت اقتصادی مراکز خرید (از نظر ایجاد اشتغال، جذب سرمایه و رونق مصرف) به حدی است که دولت‌ها نیز گاه آن را هم‌تراز صنایع مهم در نظر می‌گیرند. هرچند در عمل، چه در هند و چه در سایر کشورها، ماهیت کار پاساژداران تغییری نمی‌کند و همچنان در رده خدمات و املاک باقی می‌ماند؛ صرفاً ممکن است عنوان صنعت برای حمایت بیشتر به آن اطلاق شود.

جمع‌بندی

جمع‌بندی: پاساژداران به عنوان مالکان و مدیران مراکز خرید، جزو بخش خدمات و بازرگانی اقتصاد محسوب می‌شوند و در طبقه‌بندی‌های رسمی (چه در ایران و چه در استانداردهای بین‌المللی مانند ISIC و NAICS) تحت رده فعالیت‌های خدماتی/ملکی قرار می‌گیرند () (NAICS Code Description). آن‌ها مستقیماً کالای فیزیکی تولید نمی‌کنند تا صنعت تولیدی قلمداد شوند، بلکه بستر فعالیت اصناف خرده‌فروشی را فراهم می‌کنند. با این وجود، به دلیل گستردگی و اهمیت این بخش، در ادبیات اقتصادی از «صنعت مراکز خرید» نیز سخن به میان می‌آید و نهادهای صنفی در جهان این حوزه را به چشم یک صنعت تخصصی می‌نگرند (International Council of Shopping Centers - Wikipedia). در ایران نیز پاساژداران بیشتر ماهیت صنف تجاری دارند و از طریق انجمن‌های صنفی و مجاری بازرگانی فعالیت‌های خود را سامان می‌دهند (بهره برداري صحیح و اصولی، زمينه اي براي توسعه مراکز تجاری)، هرچند که نقش اقتصادی پررنگ آن‌ها باعث شده بخشی تاثیرگذار در اقتصاد خدمات باشند. به طور خلاصه، پاساژداران را می‌توان جزئی از صنعت خدمات (املاک تجاری) دانست که به صورت صنف و کسب‌وکار تجاری سازمان‌دهی شده‌اند.

منابع: طبقه‌بندی بین‌المللی ISIC و NAICS برای فعالیت‌های مراکز خرید () (NAICS Code Description)؛ استانداردهای مالی (GICS) (Global Industry Classification Standard (GICS) - Real Estate Sector)؛ شورای بین‌المللی مراکز خرید (ICSC) (International Council of Shopping Centers - Wikipedia)؛ انجمن صنفی مراکز تجاری تهران (بهره برداري صحیح و اصولی، زمينه اي براي توسعه مراکز تجاری) (بهره برداري صحیح و اصولی، زمينه اي براي توسعه مراکز تجاری)؛ گزارش Deloitte هند (Malls Shopping centers_14092023_web).